2026年柔佛州新山房地产市场：活跃但未过热，待售房屋库存高企
尽管2025年销售稳定且价格增长快于全国平均水平，但新山在2026年上半年拥有全国最多的已竣工未售出房屋，尤其是服务式公寓。
新闻事实
根据2026年10月17日的报告，2025年柔佛州住宅交易量稳定在42566套，价值209.4亿令吉，与2024年持平。2025年房价增长6.9%，高于全国平均水平2.6%。然而，2026年上半年，柔佛州有4222套已竣工未售出房屋，是全国各州中最高的，其中服务式公寓的未售出量在2026年第一季度达到9972套。
报告指出，2026年上半年全国房地产交易量有所放缓，柔佛州也不例外。尽管如此，柔佛州仍然是马来西亚第二大住宅市场。2026年第一季度，约63%的住宅交易价格在500000令吉或以下，排屋占交易量的一半以上。未来供应量巨大，截至2025年第四季度，柔佛州有70177套高层单位和38448套有地住宅正在建设中。
经纪解读
新山房地产市场在2026年呈现出双重态势。一方面，RTS连接线（预计2027年2月投入运营）和柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ，于2025年1月7日签署）等基础设施项目正在推动需求，特别是在交通枢纽附近。例如，RTS车站1公里范围内的转售服务式公寓要价已从600000至800000令吉上涨到1000000至1300000令吉。数据中心和工业发展也为该州带来了就业和投资，工业用地价格在2025年上涨了8.4%，平均每平方英尺86令吉。
另一方面，高企的待售房屋库存，尤其是服务式公寓，对高层住宅市场构成挑战。买家在选择新山、金海湾或依斯干达公主城的高层单位时，将面临大量新供应的竞争，这可能导致转售和租赁市场的竞争加剧。因此，对于高层住宅，买家目前处于有利地位，有更多的时间进行比较和谈判。成熟地区的有地住宅市场则表现出温和的卖方优势，因为自住需求稳定且转售价格上涨。
代理人应建议客户仔细评估其购买意图。对于自住买家，在预算范围内选择成熟地区的有地住宅可能更为稳妥。对于投资者，应关注已竣工的转售单位，以便评估实际租金和交易价格，而非依赖预测。在考虑任何高层单位时，务必调查2公里范围内有多少类似单位未售出或即将上市，并获得贷款批准后再进行谈判，以利用当前的市场条件。
跟进前核对
核实RTS连接线的确切运营日期和票价，以及APAD和新加坡LTA的批准状态。
• 查询柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）的最新激励措施和合格标准。
• 获取目标区域内已竣工和在建高层单位的详细供应数据。
• 比较目标物业附近已竣工单位的实际租金和交易价格。
• 评估潜在买家的贷款资格和在利率上升情况下的还款能力。
适合跟进的客户
寻求在柔佛州成熟地区购买自住有地住宅的买家
• 希望利用高库存和未来供应量进行谈判的高层住宅投资者
• 对RTS连接线和JS-SEZ附近物业感兴趣，但愿意进行深入市场研究的买家
接下来关注
RTS连接线的票价公布和正式运营日期确认
• 柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）的进一步政策细节和投资流入情况
• NAPIC关于2026年下半年柔佛州待售房屋库存的更新数据
后续买家消息
考虑到新山高层住宅供应量大，您是否会考虑已竣工的转售单位，以便我们能评估实际租金和交易价格？或者您更倾向于有地住宅？
FAQ
为什么新山有如此高的待售房屋库存？
根据2026年10月17日的报告，新山在2026年上半年有4222套已竣工未售出房屋，是全国最高的，其中服务式公寓的未售出量在2026年第一季度达到9972套。这主要是由于大量新供应进入市场，尤其是在高层住宅领域。
RTS连接线和JS-SEZ对新山房地产市场有何影响？
报告指出，RTS连接线（预计2027年2月投入运营）和柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ，于2025年1月7日签署）是推动新山需求的主要因素。它们有望改善连通性并吸引投资，从而可能提振交通枢纽附近物业的价值。然而，代理人应提醒买家，这些是长期利好，短期内仍需面对高库存的挑战。
经纪如何跟进客户
您好！关于新山房地产市场，最新报告显示2025年销售稳定，价格上涨，但2026年上半年待售房屋库存很高，尤其是服务式公寓。您目前在寻找哪种类型的物业？您的预算是多少？是自住还是投资？了解这些能帮我更好地为您分析。