Pasaran Hartanah Johor Bahru 2026: Sibuk tetapi Tidak Terlalu Panas, Lebihan Bekalan Tinggi
Walaupun jualan stabil pada 2025 dan harga meningkat lebih cepat daripada purata nasional, Johor Bahru mencatatkan bilangan rumah siap tidak terjual tertinggi di Malaysia pada 1H2026, terutamanya pangsapuri servis.
Fakta berita
Menurut laporan bertarikh 2026-10-17, pasaran kediaman Johor Bahru menyaksikan jualan stabil pada 2025 dengan 42566 transaksi bernilai RM20.94 bilion, serupa dengan angka 2024. Harga rumah pada 2025 meningkat sebanyak 6.9%, mengatasi purata nasional sebanyak 2.6%. Walau bagaimanapun, sehingga 1H2026, Johor mempunyai bilangan rumah siap tidak terjual tertinggi di Malaysia, berjumlah 4222 unit, dengan pangsapuri servis sahaja menyumbang 9972 unit tidak terjual pada 1Q2026.
Laporan itu menunjukkan permulaan yang lebih perlahan pada 2026 untuk transaksi hartanah di peringkat nasional, dan Johor tidak terkecuali. Walaupun begitu, Johor kekal sebagai pasaran kediaman kedua terbesar di Malaysia. Pada 1Q2026, kira-kira 63% daripada urus niaga kediaman adalah untuk hartanah berharga RM500000 atau ke bawah, dengan rumah teres membentuk lebih separuh daripada transaksi. Bekalan masa depan adalah besar, dengan 70177 unit bertingkat tinggi dan 38448 rumah bertanah dalam perancangan Johor sehingga 4Q2025.
Pandangan ejen
Pasaran hartanah Johor Bahru pada 2026 menunjukkan dua naratif. Di satu pihak, projek infrastruktur seperti RTS Link (dijangka mula beroperasi pada Februari 2027) dan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ, ditandatangani pada 2025-01-07) memacu permintaan, terutamanya untuk hartanah berhampiran hab pengangkutan. Sebagai contoh, harga permintaan untuk pangsapuri servis jualan semula dalam lingkungan 1 km dari stesen RTS dilaporkan meningkat daripada RM600000-RM800000 kepada RM1000000-RM1300000. Pusat data dan pertumbuhan industri juga membawa pekerjaan dan pelaburan ke negeri ini, dengan tanah industri purata RM86 psf pada 2025, meningkat 8.4%.
Di pihak lain, lebihan bekalan rumah siap tidak terjual yang ketara, terutamanya pangsapuri servis, menimbulkan cabaran untuk pasaran bertingkat tinggi. Pembeli yang mempertimbangkan kondo di bandar JB, Danga Bay, atau Iskandar Puteri akan menghadapi persaingan daripada bekalan baharu yang besar, yang boleh meningkatkan persaingan dalam pasaran jualan semula dan sewa. Oleh itu, untuk unit bertingkat tinggi, pembeli kini mempunyai kelebihan, dengan lebih banyak masa untuk membandingkan dan berunding. Rumah bertanah di kawasan matang, bagaimanapun, menunjukkan kelebihan penjual yang sederhana disebabkan permintaan penghuni-pemilik yang stabil dan kenaikan harga jualan semula.
Ejen harus menasihati pelanggan untuk menilai niat pembelian mereka dengan teliti. Bagi penghuni-pemilik, membeli rumah bertanah di kawasan matang dalam bajet mungkin merupakan pilihan yang lebih selamat. Bagi pelabur, menumpukan pada unit jualan semula yang telah siap membolehkan penilaian sewa dan harga transaksi sebenar, bukannya unjuran. Apabila mempertimbangkan mana-mana unit bertingkat tinggi, adalah penting untuk mengira berapa banyak unit serupa yang tidak terjual atau akan datang dalam lingkungan 2 km sebelum membuat tawaran, dan untuk mendapatkan kelulusan pinjaman terlebih dahulu untuk memanfaatkan pasaran 2026 yang lebih lembut untuk rundingan.
Semakan sebelum susulan
Sahkan tarikh operasi sebenar dan tambang untuk RTS Link, serta status kelulusan daripada APAD dan LTA Singapura.
• Bertanya mengenai insentif terkini dan kriteria kelayakan untuk Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ).
• Dapatkan data bekalan terperinci untuk unit bertingkat tinggi yang telah siap dan dalam pembinaan di kawasan sasaran.
• Bandingkan sewa sebenar dan harga transaksi unit siap berhampiran hartanah sasaran.
• Nilaikan kelayakan pinjaman pembeli berpotensi dan kemampuan pembayaran balik di bawah kadar faedah yang berpotensi lebih tinggi.
Pelanggan untuk dihubungi
Pembeli yang mencari rumah bertanah untuk kediaman sendiri di kawasan matang Johor
• Pelabur yang ingin berunding untuk unit bertingkat tinggi, memanfaatkan lebihan bekalan dan bekalan akan datang yang tinggi
• Pembeli yang berminat dengan hartanah berhampiran RTS Link dan JS-SEZ, tetapi bersedia untuk menjalankan penyelidikan pasaran yang teliti
Perkara untuk dipantau
Pengumuman tambang RTS Link dan tarikh operasi yang disahkan
• Butiran dasar lanjut dan aliran masuk pelaburan untuk Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ)
• Data NAPIC terkini mengenai angka lebihan bekalan Johor untuk 2H2026
Mesej susulan pembeli
Memandangkan bekalan unit bertingkat tinggi yang banyak di JB, adakah anda terbuka untuk mempertimbangkan unit jualan semula yang telah siap di mana kita boleh menilai sewa dan harga transaksi sebenar? Atau adakah anda lebih berminat dengan hartanah bertanah?
FAQ
Mengapa Johor Bahru mempunyai lebihan bekalan rumah tidak terjual yang begitu tinggi?
Menurut laporan 2026-10-17, Johor Bahru mempunyai 4222 rumah siap tidak terjual pada 1H2026, tertinggi di Malaysia, dengan pangsapuri servis sahaja menyumbang 9972 unit tidak terjual pada 1Q2026. Ini terutamanya disebabkan oleh jumlah bekalan baharu yang besar memasuki pasaran, terutamanya dalam segmen bertingkat tinggi.
Apakah kesan RTS Link dan JS-SEZ terhadap pasaran hartanah JB?
Laporan itu menunjukkan bahawa RTS Link (dijangka mula beroperasi pada Februari 2027) dan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ, ditandatangani pada 2025-01-07) adalah pemacu utama permintaan di Johor Bahru. Ia dijangka meningkatkan ketersambungan dan menarik pelaburan, berpotensi meningkatkan nilai hartanah berhampiran hab pengangkutan. Walau bagaimanapun, ejen harus mengingatkan pembeli bahawa ini adalah positif jangka panjang, dan pasaran masih menghadapi cabaran daripada lebihan bekalan yang tinggi dalam jangka pendek.
Mesej susulan ejen
Hai! Laporan terkini pasaran hartanah JB menunjukkan jualan stabil dan pertumbuhan harga pada 2025, tetapi lebihan bekalan rumah tidak terjual yang tinggi, terutamanya pangsapuri servis, pada 1H2026. Apakah jenis hartanah yang anda cari? Berapakah bajet anda, dan adakah ini untuk kediaman sendiri atau pelaburan? Ini membantu saya memberikan nasihat yang lebih sesuai.